Die eigene Immobilie verkaufen:
So ermittelt
man den Verkehrswert
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Wenn es um Verkauf einer (Wohn-)Immobilie oder eines Grundstückes geht, spielt vor allen Dingen der Preis der betreffenden Liegenschaft eine wichtige und häufig auch entscheidende Rolle – spätestens dann, wenn es für den Käufer um die Finanzierung und die Höhe des damit verbundenen Darlehens geht. Doch um den Wert des Hauses korrekt bestimmen und festlegen zu können, bedarf es im Vorfeld einer sogenannten Verkehrswertermittlung – aber was ist das eigentlich genau? Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie in Deutschland berechnet? Welche Faktoren fließen in die Ermittlung mit ein? Und welche Verfahren gibt es, mit denen der Verkehrswert ermittelt werden kann?
Der Verkehrswert (häufig auch Sach- oder Marktwert) eines Hauses, einer Eigentumswohnung, eines potentiell infrage kommenden (Bau-)Grundstückes oder sonstiger Immobilien, wird in der Regel dazu verwendet, um einen möglichst plausiblen und realitätsnahen Verkaufspreis zu bestimmen, den das Objekt am Markt erzielen soll. Und da viele Hausbesitzer den Wert ihrer Immobilie aufgrund subjektiver Eindrücke häufig überschätzen, wird der Markt- beziehungsweise Verkehrswert laut § 194 des Baugesetzbuches durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Auf diesem Wege sollen vor allem auch die Käufer vor utopischen Preisen und den daraus resultierenden Problemen bei der Finanzierung des neuen Eigenheims geschützt werden.
Damit der Gutachter den Verkehrswert ermitteln kann, muss er sich zum einen an die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung halten, die bereits schon im Jahre 2010 in Kraft getreten ist. Diese Verordnung stellt die gesetzlich festgeschriebenen Grundsätze für die Preisermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien dar. Zum anderen müssen die aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung der Immobilie mit einfließen. Darüber hinaus ist es die Aufgabe des Gutachters, vollkommen neutral zu bleiben und den Verkehrswert des Hauses nicht unnötig in die Höhe zu treiben. Gut zu wissen: Damit der ermittelte Verkehrswert auch offiziell anerkannt wird – zum Beispiel von der Bank – muss er stets durch einen professionellen Wertermittler festgestellt werden.
Wann sollte oder muss der Verkehrswert ermittelt werden?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, benötigt dazu vor allem einen aussagekräftigen und möglichst realistischen Marktwert, der dann unter anderem dem potentiellen Käufer als Berechnungsgrundlage und Richtwert dient, um so die notwendige Finanzierungssumme mit einem Immobilienrechner bestimmen zu können. Die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses oder eines Grundstückes macht also vor allem dann Sinn, wenn es in naher Zukunft verkauft werden soll. So erhält der Verkäufer einen aktuellen Marktpreis, den er dann an den potentiellen Käufer weitergeben kann. Sollte die Immobilie Gegenstand einer Scheidung oder eines ungeklärten Erbfalles sein, muss der Wert von einem offiziellen Gutachter geschätzt werden, um so einen rechtlichen Streitwert festlegen zu können. Ebenso kann es vorkommen, dass die Versicherung oder das Kreditinstitut den Wert der Immobilie oder des Grundstückes feststellen möchte. Auch in diesem Fall muss der Verkehrswert durch einen Gutachter oder einen Makler bewertet werden.
Und wie wird der Verkehrswert einer Immobilie genau berechnet? Es gibt keine allgemeingültige Formel, um den korrekten Marktwert eines Hauses zu ermitteln. Das liegt in der Hauptsache daran, dass es zu viele verschiedene Faktoren gibt, die im jeweiligen Einzelfall individuell berücksichtigt werden müssen. Wie hoch der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstückes ist, muss daher in einer Verkehrswertermittlung festgestellt werden. Dieses Verfahren folgt der oben genannten Wertermittlungsverordnung und bezieht dabei in der Regel alle wesentlichen Kriterien mit ein. Gut zu wissen: Je nachdem welches der folgenden Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes angewendet wird, können die Ergebnisse zum Teil sehr stark variieren.
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Welche Verfahren gibt es, um den Verkehrswert zu ermitteln?
Es gibt in der Hauptsache drei verschiedene Verfahren, die bei der Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstückes zum Einsatz kommen. Hierbei unterscheidet man in der Regel zwischen den nun folgenden Vorgehensweisen:
Bei dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem sogenannten Bodenwert und dem Gebäudeertragswert berechnet. Dazu werden unter anderem die (potentiellen) Mieteinnahmen, sowie die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten der Eigentumswohnung oder des Hauses verwendet. Das Ertragswertverfahren kommt daher hauptsächlich bei vermieteten Immobilien und bei Gewerbeimmobilien zum Einsatz.
Diese Verfahrensart zur Ermittlung des Verkehrswertes wird vor allen Dingen bei selbstgenutzten Grundstücken und Immobilien eingesetzt. Der Verkehrswert leitet sich hierbei von den Vergleichswerten ähnlicher Immobilien ab, die sich in einer vergleichbaren Lage und in einem gleichwertigen Zustand befinden.
Das Sachwertverfahren kann sowohl bei freien (beziehungsweise privaten), als auch bei vermieteten Immobilien eingesetzt werden. Der Verkehrswert, der hier auch unter dem Begriff Sachwert geläufig ist, ergibt sich bei dieser Verfahrensart aus der Summe des Boden- und des Gebäudesachwertes. Dieses Verfahren orientiert sich also an der Substanz der Immobilie und wird hauptsächlich von Banken verwendet.
Welche Faktoren haben Einfluss auf den Wert einer Immobilie?
Der Verkehrswert, also der am Markt erzielbare Verkaufspreis, hängt sehr stark von dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab. Hierbei gilt die Faustregel: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot an entsprechenden Immobilien und Grundstücken, desto höher ist auch der Verkehrswert. Darüber hinaus spielen sowohl der aktuelle Zustand (muss die Liegenschaft beispielsweise renoviert, saniert oder modernisiert werden), als auch die Lage des Objektes eine wichtige Rolle. Das Haus am Meer ist in der Regel deutlich begehrter (und somit auch um einiges wertvoller), als ein vergleichbares Haus in einer eher unbeliebten Wohngegend. Die Attraktivität einer Immobilie kann übrigens auch anhand des Bodenrichtwertes ermittelt werden.
Zusätzlich zu dem Bodenwert (respektive der Lage) haben auch das Baujahr, die zur Verfügung stehende Wohn- und Nutzfläche, der allgemeine Zustand der Immobilie und die sogenannten Gebäudemerkmale (zum Beispiel ob es einen Balkon, einen Keller oder eine Terrasse gibt, die Anzahl der Zimmer, die potentiellen Ausbaumöglichkeiten oder ob das Objekt freistehend ist) einen teilweise sehr starken Einfluss auf den zu erwartenden Verkehrswert. Wichtig: Da bei dem Bewertungsverfahren – neben den bereits genannten Einflüssen – auch die persönliche Auslegung und individuelle Interpretation des jeweiligen Gutachters zum Tragen kommt, kann es hin und wieder vorkommen, dass zwei Gutachter zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Es kann sich also gegebenenfalls lohnen, den Verkehrswert von mehr als nur einem Gutachter überprüfen zu lassen.
