Das Grundstück erschließen
So wird Ihr Grundstück bebaubar
Wenn Sie ein Grundstück kaufen und als Baugrund nutzen möchten, müssen Sie immer für eine entsprechende Erschließung des Grundstücks sorgen. Die diesbezüglichen Erschließungskosten - alternativ auch als Erschließungsbeitrag bezeichnet - stellen eine Kommunalabgabe dar, die sich in zwei verschiedene Bereiche unterteilen lässt und dabei unterschiedliche Maßnahmen erfordert.
Das öffentliche Erschließen ist Aufgabe der öffentlichen Hand
Grundsätzlich umfasst das Erschließen eines Grundstücks sämtliche bauliche Maßnahmen, die im Hinblick auf den Hausbau erforderlich sind. Dabei müssen Sie vom Grundsatz her unterscheiden zwischen dem privaten und dem öffentlichen Erschließen eines Grundstücks. Das öffentliche Erschließen eines Grundstücks und die damit verbundenen Maßnahmen enden dabei immer an der Grundstücksgrenze. Diese Art der Grundstückserschließung ist immer Aufgabe von Bund, Land oder Gemeinde; also der öffentlichen Hand.
Grundstück erschließen im Privatbereich: Unterscheidung zwischen technischer und verkehrsmäßiger Erschließung
Zum privaten Erschließen eines Grundstücks zählen demgegenüber alle baulichen Maßnahmen bis zum jeweiligen Hausanschluss. Dabei ist es Pflicht, jedes Grundstück sowohl verkehrsmäßig als auch technisch zu erschließen. Im Rahmen der verkehrsmäßigen Erschließung von Grundstücken muss stets dafür gesorgt werden, dass eine geeignete Zufahrt zur Verfügung steht. Hierbei ist zu beachten, dass der Anschluss an das Verkehrsnetz immer über das eigene Baugrundstück gewährleistet werden muss. In der Regel können Sie hierfür so bezeichnete Abstandsflächen nutzen. Da diese nicht für Bauprojekte genutzt werden dürfen, bieten sie ausreichend Platz für eben die erforderlichen Zufahrten oder auch für Parkplätze. In der Praxis gibt es allerdings auch Fälle, in denen eine verkehrsmäßige Anbindung an das öffentliche Straßen- bzw. Verkehrsnetz nicht über das zu erschließende Grundstück machbar ist. Trifft dieser Sachverhalt zu, müssen entsprechende Wegdienstbarkeiten von Nachbarn zwecks sachgemäßer Anbindung zur Verfügung gestellt werden, um das Grundstück erschließen zu können.
Wichtig: Anschluss an die bestehenden Leitungssysteme
Neben dem verkehrsmäßigen Erschließen im Rahmen der infrastrukturellen Gegebenheiten müssen Sie zusätzlich auch immer entsprechende Maßnahmen zur technischen Erschließung einleiten. Folgende Erschließungsmaßnahmen stehen hier vorzugsweise im Fokus:
- Das Verlegen von Versorgungsleitungen wie zum Beispiel Strom-, Gas- oder Fernwärmeleitungen
- Das Anlegen von Leitungen für die Wasser- bzw. Trinkwasserversorgung
- Das Anschließen von Kommunikationsleitungen (Telefon, Kabelfernsehen etc.)
- Das Verlegen jeweils einer Ableitung für Brauchwasser sowie für Regenwasser respektive Oberflächenwasser.
Es drohen Finanzierungslücken: Kosten unbedingt bei der Kalkulation berücksichtigen
Die mit einem fachgerechten Erschließen verbundenen Kosten und Aufgaben sollten Sie als Bauherr dabei nicht unterschätzen. Zum einen ist der organisatorische, technische und zeitliche Aufwand oftmals - je nach Lage des Grundstücks und den infrastrukturellen Gegebenheiten - hoch und zum anderen fallen hier schnell einmal mehrere Tausend Euro Kosten an. Berücksichtigen Sie diese Kosten nicht in Ihrer Kalkulation, kann eine Finanzierungslücke entstehen.
Grundsätzlich kommt es aber immer erst einmal darauf an, ob ein Grundstück voll, teilweise oder noch überhaupt nicht erschlossen ist. Um also ein Grundstück erschließen zu können, richten sich die jeweiligen Maßnahmen nach dem Erschließungsstatus:
Nicht erschlossene Grundstücke
Bei nicht erschlossenen Grundstücken wurden noch keinerlei Erschließungsmaßnahmen durchgeführt.
Teilweise erschlossene Grundstücke
Bei teilweise erschlossenen Grundstücken sind noch nicht alle Anschlüsse vorhanden. Sind zum Beispiel bereits Anschlüsse an das Gasnetz und an die Wasserversorgung vorhanden, aber die entsprechenden Stromleitungen noch nicht verlegt, wird von teilerschlossenen Grundstücken gesprochen.
Komplett erschlossene Grundstücke
Bei komplett erschlossenen Grundstücken sind sämtliche Erschließungskriterien bereits erfüllt. Hierbei müssen Sie allerdings Besonderheiten beachten. Denn als Basis dienen die jeweiligen Länderbauordnungen und diese unterscheiden sich oftmals in ihrer Definition. So gibt es Gemeinden, die ein Baugrundstück als erschlossen verstehen, wenn die entsprechenden Kanäle, angrenzende Straßen und verlegten Leitungen bis zu 150 Meter vom eigenen Grundstück entfernt liegen. In diesem Fall müssen Sie also noch Kosten für das Verlegen entsprechender Zuleitungen einplanen, wenn Sie vollumfänglich Ihr Grundstück erschließen möchten.
Kommune fordert bis zu 90 Prozent der anfallenden Erschließungskosten
Im Optimalfall verfügen Sie über ein Grundstück, das bereits voll erschlossen ist. Kaufen Sie einen bereits erschlossenen Baugrund, entfallen die Erschließungskosten (Sonderfälle beachten). In manchen Fällen sind die Erschließungskosten dagegen bereits direkt im Kaufpreis enthalten. Treffen beide Szenarien nicht zu, müssen Sie die Kosten für die Erschließung zu einem großen Teil selbst tragen. Denn die jeweilige Kommune kann Ihnen bis zu 90 Prozent der fälligen Erschließungskosten in Rechnung stellen. Und Kosten dieser Art können im Endeffekt durchaus happig ausfallen, da immer gleich mehrere Anschlüsse erforderlich sind. Dabei kommt es immer darauf an, wie weit das Grundstück tatsächlich von den entsprechenden Hauptanschlussstellen entfernt ist. Aber: Einige Gemeinden unterstützen den Neubau von Immobilien; in einem solchen Fall übernehmen sie auch größere Anteile der anfallenden Kosten.
So verteilen sich die Kosten auf die verschiedenen Anschlussarten
Erschließungskosten für die Wasserversorgung
Gemäß entsprechender Erfahrungswerte müssen Sie hier finanzielle Aufwendungen von ca. 2.000 bis etwa 5.000 Euro einplanen. Liegt Ihr Grundstück in einer ländlichen Gegend, können Sie allerdings zumindest theoretisch auf einen Anschluss an das Abwassernetz verzichten. Stattdessen legen Sie sich einfach einen entsprechend großen Tank zu, in dem Sie das Abwasser speichern. Spezifische Dienstleister pumpen bei Bedarf bzw. regelmäßig das Abwasser ab. Aber ob sich diese alternative Methode wirklich lohnt, sollten Sie zuvor immer sorgfältig kalkulieren. Auf lange Sicht gesehen, bietet diese Variante aber auf jeden Fall Einsparungspotenzial.
Erschließungskosten für Strom
Die Anschlusskosten an das bestehende Stromnetz belaufen sich in der Regel auf etwa 2.000 bis 3.000 Euro. Liegt Ihr Grundstück allerdings derart weit entfernt von den jeweiligen Anschlussmöglichkeiten, dass die Leitungen weitläufig verlängert werden müssen, steigen diese Kosten. Da sich ein Grundstück bzw. eine Immobilie nicht ohne Strom bewirtschaften lässt, können Sie auf den Anschluss an das bestehende Stromnetz nicht verzichten. Um zumindest langfristig Stromkosten zu sparen, können Sie hier auf eine Photovoltaikanlage setzen. Allerdings schaffen es auch die modernen Anlagen noch längst nicht oft, ein Wohnhaus komplett alleine mit Energie bzw. Strom zu versorgen.
Erschließungskosten für Gas
Entsprechende Kosten fallen hier natürlich nur dann an, wenn Ihr Grundstück bzw. Ihr Haus auch tatsächlich einen Gasanschluss benötigt. Rund 2.000 Euro müssen Sie dabei für etwaige Erschließungskosten einplanen. Alternativ können Sie zum Beispiel mit Strom kochen und mit Fernwärme heizen. Dann ist ein Gasanschluss überflüssig und Sie können sich die entsprechenden Erschließungskosten sparen.
Erschließungskosten für Telekommunikation
In der modernen Welt mit der immer weiter voranschreitenden Globalisierung und Digitalisierung verzichtet in der Regel kein Haushalt mehr auf Internet und Telefon. Daher müssen Sie im Hinblick auf die Erschließung Ihres Grundstücks als Baugrund auch für diese Anschlussmöglichkeiten die Kosten einplanen. Allerdings halten sich die finanziellen Aufwendungen hierbei in Grenzen. So verursacht der Anschluss an das bestehende Telefonnetz in der Regel Kosten von deutlich unter 1.000 Euro.
Sie möchten Ihr Grundstück erschließen? Gerne stehen wir Ihnen hierbei mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns einfach und unsere Experten informieren Sie umfassend über sämtliche Anforderungen und Maßnahmen. So sind Sie zu jeder Zeit auf alle Eventualitäten vorbereitet, wenn Sie Ihr Grundstück erschließen möchten. Gerade im Hinblick auf die Erschließungskosten ist dies ein echter Trumpf, da Sie dadurch einen umfassenden Überblick über sämtliche erforderlichen Erschließungsmaßnahmen und die daraus resultierenden Erschließungskosten haben.
